Добромир Ганев, Национално сдружение „Недвижими имоти“: Работи се за въвеждането на лек регулаторен режим в сектора

Добромир Ганев, заместник-председател на Управителния съвет на Национално сдружение „Недвижими имоти“, в интервю за Радио „Фокус” – Варна

Фокус: Г-н Ганев, какво показват данните за пазара на недвижими имоти през първите три месеца на годината?

Добромир Ганев: Данните на Агенцията по вписванията за първото тримесечие са много интересни. Покупко-продажбите на недвижими имоти са намалели спрямо същия период на 2016 година. Намаление на сделките се отчита в цялата страна. Общо за цялата страна намалението е 14%. Във Варна данните отчитат намаление от 1%,  тоест пазарът остава същия. В София намалението е с 2%, а в Пловдив – 3%. В големите градове може да кажем, че пазарът се задържа, но ставаме свидетели на първото тримесечие, което забавя ръст за последните може би две години и половина. Въпреки невероятния оптимизъм на някои колеги от бранша – консултанти и инвеститори, ние предупреждавахме, че вероятно първите месеци на година ще бъдат по-сложни. Надяваме се това да не е тенденция за цялата година, но трябва да сме наясно, че последните две години и половина купувачите бяха доста активни. Нормално е да виждаме подобни резултати в някакъв момент от време. За последното тримесечие на миналата година данните за големите градове бяха подобни, но в посока растеж на пазара. Първото тримесечие никога не е характерно за цялата година. Обичайно януари е слаб в търговията с недвижимост, най-вече поради многото празници. Ще наблюдаваме внимателно данните за следващите тримесечия, за да откроим някакви тенденции.

Фокус: Какво се отчита в малките черноморски общини?

Добромир Ганев: Тенденцията за намаляване на продажбите на имоти в малките черноморски общини се запазва и през първото тримесечие на 2017 година. По Южното Черноморие спадът на сделките с имоти е по-малък, докато по Северното Черноморие обемът от сделки е намалял между 25 и 30 процента спрямо същото тримесечие на миналата година. В Балчик намалението е 30%, в Бяла също е 30%, в Каварна – 25%. В Несебър спадът е намалял, но е около 5%. Въпреки малкото сделки в някои от черноморските общини, продажбите в част от тях са повече, отколкото в част от градовете в страната. Например в Несебър за първото тримесечие на годината сделките с недвижими имоти са около 500, докато в Хасково те са 420, а в Търговище – 407. В бизнеса с недвижими имоти купувачите и продавачите трябва да проверяват информацията, за да вземат правилни и информирани решения за своите покупки. „Това важи и за инвеститорите, които стартират нови проекти. Трябва да се правят анализи и проучвания.

Фокус: Кои са най-търсените жилища във Варна и в какъв ценови диапазон?

Добромир Ганев: Последните няколко години основно покупките са отложени във времето или сега стартиращи за удовлетворяване на жилищни нужди, обичайно една или две спални, като жилището с една спалня често е с цел инвестиция – за отдаване под наем. Двете спални са най-търсени при покупка на жилище и това е логично. Има търсене и за три спални, но е по-ниско спрямо останалите жилища. Най-търсените жилища във Варна са в ценови диапазон 50 000 – 60 000 лева. Има търсене и за 120 000 – 150 000 евро за жилища в центъра на града, но най-често срещаният бюджет е за жилище между 50 000 и 60 000 евро. Райони като „Възраждане“, „Трошево“, „Владислав Варненчик“ не са лоши, а просто са по-отдалечени от центъра, но в тези райони вече има изградена инфраструктура, включително и социална. Има и добри транспортни връзки. Варна няма много отдалечени райони, дори Аспарухово е един много чудесен район за живеене, който е подценяван заради моста. Купувачите трябва да бъдат внимателни, тъй като има подвеждащи обяви за имоти на цени от 10 000 евро. Има такива обяви за гаражи, които заблуждават хората. В Национално сдружение „Недвижими имоти“ вече има постъпили оплаквания, свързани с предлагането на гаражи, като някои фирми си позволяват дори да обещават смяна на предназначението на един такъв гараж в апартамент, което в 99% от случаите е невъзможно. Гаражите могат да бъдат обитавани евентуално самостоятелно, но това не са жилища или жилищни площи и не изпълняват никакви изисквания. Хората се подвеждат по такива обяви. Необходимо е при решение за покупка на жилищен имот купувачите да изберат доверена компания, доверен брокер, който ще работи с останалите компании. Ако не познавате този пазар, проучете компаниите, срещнете се с представителите им, тъй като това е сериозна инвестиция.

Фокус: Какви промени са необходими?

Добромир Ганев: От години имаме готов законопроект, в който се акцентира върху въвеждане на регулация в сектора. В момента проектът е актуализиран и ще започнем нови преговори с цел създаването на Камара на брокерите, както и на регистри за различните професионалисти в сектора. През годините сме се опитвали нееднократно да го представим на институциите. 99% от тях ни подкрепят като логика на един такъв регулаторен лек режим. Заложено е изискване за ниво на компетенции за хората, които започват да се занимават с покупко-продажба на недвижими имоти. Няма как без всякакви знания и умения да извършват професия, която по европейски стандарт изисква базови знания в 15 области. Това е по европейски стандарт, който вече е и български, но не е задължителен.

Фокус: А по отношение на ваканционните имоти?

Добромир Ганев: Ваканционните имоти в курортните комплекси край Варна се купуват предимно от чужденци. К.к. „Св. св. Константин и Елена“ може да се счита за жилищен район на Варна. Това е курорт,  но има зона, която се обитава целогодишно, не ваканционно.  Районът е прекрасен. Курортът „Златни пясъци“ е малко по-отдалечен и затова няма толкова много целогодишно живеещи, но в апартаментните комплекси има постоянно живеещи. Основни купувачи са чужденци, но има и по-заможни български двойки от вътрешността на страната, които купуват имоти в такива курортни зони. Лятото ги отдават под наем, а зимата живеят там.

Фокус: Инвеститорите влагат средства и в изграждането на затворени комплекси, какъв е интересът?

Добромир Ганев: затворените комплекси предоставят много удобства и екстри, както и добри условия за обитаване, говоря за сегашните проекти, стартирали през последните година- две, някои приключени. Вложените в строителството им материали са по-високо качество спрямо минали години, имат добър дизайн. Съобразяването с нуждите на клиента, по-добра функционалност, всичко това е важно, за да бъдат адекватни проектите към търсенето от страна на клиентите. Затворените комплекси са подходящи за млади семейства и за възрастни хора. Таксите за управление и поддръжка на един такъв комплекс се пренебрегват в първия момент, в някои случаи самите купувачи подценяват. Едно семейство трябва да има предвид този разход, който е ежемесечен.

Марияна ВАЛЕНТИНОВА